نمونه دادخواست تخلیه و اجرت المثل

زمانی که مستاجر پس از اتمام قرارداد اجاره، از تخلیه ملک خودداری می کند، موجر می تواند با طرح دادخواست ترکیبی تخلیه عین مستاجره و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به صورت همزمان، حقوق قانونی خود را پیگیری کند. این رویکرد حقوقی، راهکاری جامع برای بازپس گیری ملک و جبران خسارات ناشی از ادامه تصرف غیرقانونی است.

گاهی پس از پایان مهلت قرارداد اجاره، مستاجر به دلایل مختلف از تخلیه ملک امتناع می ورزد. این وضعیت، صاحبخانه را با چالش های قانونی و مالی متعددی روبرو می کند. تصور کنید ملکی را اجاره داده اید و اکنون مدت قرارداد به پایان رسیده، اما مستاجر همچنان در ملک شما سکونت دارد و حتی ممکن است اجاره ای هم پرداخت نکند. در چنین شرایطی، تنها اقدام قاطع و صحیح قانونی می تواند به این وضعیت پایان دهد.

طرح همزمان دو دعوای تخلیه عین مستاجره و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از سوی موجر، یک راهکار هوشمندانه و موثر در سیستم قضایی ایران محسوب می شود. این رویکرد به موجر اجازه می دهد تا نه تنها ملک خود را بازپس گیرد، بلکه برای مدت زمانی که مستاجر بدون رضایت و قرارداد، منفعت ملک را استیفا کرده است، غرامت دریافت کند. هدف از این مقاله، ارائه یک راهنمای کامل و کاربردی است تا شما، چه به عنوان موجر، وکیل، یا حتی یک شهروند علاقه مند به مسائل حقوقی، بتوانید با زوایای این دو دعوا آشنا شوید و یک نمونه دادخواست جامع و صحیح را در اختیار داشته باشید. با ما همراه شوید تا این مسیر حقوقی را گام به گام طی کنیم و از پیچیدگی های آن پرده برداریم.

آشنایی با دعوای تخلیه: مفهوم، انواع و شرایط

دعوای تخلیه، یکی از رایج ترین دعاوی در حوزه املاک و مستغلات است که در آن، مالک یا موجر از دادگاه درخواست می کند تا مستاجر یا متصرفی که به موجب قرارداد یا اذن در ملک سکونت داشته، ملک را تخلیه کند. این دعوا زمانی مطرح می شود که رابطه استیجاری یا اجازه تصرف به هر دلیلی پایان یافته باشد و متصرف همچنان از تخلیه خودداری کند.

تخلیه چیست؟ نگاهی به تفاوت های کلیدی

درک تفاوت بین مفاهیم حقوقی مرتبط با ملک، برای هر فردی که در این حوزه فعالیت می کند یا با آن سروکار دارد، حیاتی است. تخلیه، خلع ید و تصرف عدوانی هر سه به بازپس گیری ملک از متصرف اشاره دارند، اما در مبنای حقوقی و شرایط طرح دعوا تفاوت های اساسی دارند:

• تخلیه: این دعوا زمانی مطرح می شود که شروع تصرف متصرف با اذن یا قرارداد قانونی بوده است، اما این قرارداد (مانند اجاره) به پایان رسیده یا فسخ شده است. به عبارت دیگر، متصرف در ابتدا با رضایت مالک وارد ملک شده است.
• خلع ید: زمانی مطرح می شود که متصرف از ابتدا بدون اجازه مالک و به صورت غاصبانه ملک را تصرف کرده باشد و مالکیت خواهان بر ملک قطعی و مسلم باشد. در اینجا هیچ رابطه قراردادی قبلی وجود ندارد.
• تصرف عدوانی: این دعوا نیز مانند خلع ید مربوط به تصرف بدون اذن مالک است، با این تفاوت که در تصرف عدوانی، به جای اثبات مالکیت، اثبات سبق تصرف (یعنی اینکه خواهان پیش از خوانده متصرف بوده است) کافی است.

پس، دعوای تخلیه به طور خاص بر پایان یافتن رابطه استیجاری یا قراردادی تمرکز دارد.

انواع دعوای تخلیه بر اساس نوع ملک و تاریخ قرارداد

دعوای تخلیه می تواند بر اساس نوع ملک (مسکونی یا تجاری) و زمان انعقاد قرارداد اجاره، دارای پیچیدگی ها و رویه های متفاوتی باشد:

• تخلیه اماکن مسکونی:
  • قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶: در این موارد، قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و ۶۲ حاکم است که معمولاً شرایط سخت گیرانه تری برای موجر و حقوق بیشتری برای مستاجر (مانند حق تقدم در تمدید اجاره) قائل بود.
  • قراردادهای بعد از سال ۱۳۷۶: با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، بسیاری از پیچیدگی های قبلی برطرف شد. در این قراردادها، در صورت وجود شرایط خاص (مانند تنظیم اجاره نامه در دو نسخه توسط دو شاهد)، امکان صدور دستور تخلیه فوری فراهم شد که سرعت رسیدگی را به شکل قابل توجهی افزایش داد.
• تخلیه اماکن تجاری:
  • مسئله حق کسب و پیشه یا سرقفلی: تخلیه اماکن تجاری به دلیل وجود حق کسب و پیشه یا سرقفلی، اغلب پیچیدگی های فراوانی دارد. اگر مستاجر دارای این حقوق باشد، موجر برای تخلیه باید شرایط خاصی را رعایت کند و ممکن است ملزم به پرداخت مبلغی به عنوان حق سرقفلی به مستاجر شود.
  • قراردادهای بدون حق سرقفلی: اگر در قرارداد اجاره، صراحتاً حق سرقفلی یا کسب و پیشه از مستاجر سلب شده باشد، یا قرارداد پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده و شرایط مربوط به حق سرقفلی را نداشته باشد، رویه تخلیه به مراتب ساده تر خواهد بود.

مبنای قانونی دعوای تخلیه

مهمترین مبانی قانونی برای طرح دعوای تخلیه عبارتند از:

• ماده ۴۹۴ قانون مدنی: این ماده به صراحت بیان می دارد که «عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف می شود…». این ماده اساس اصلی دعوای تخلیه در صورت پایان مدت اجاره است.
• ماده ۵۰۱ قانون مدنی: این ماده درباره اجاره ای است که مدت آن مشخص نیست و بیان می کند: «اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و به مجرد انقضای مدت مزبور، از بین می رود…».
• قوانین روابط موجر و مستاجر: مصوبات سال های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و به خصوص ۱۳۷۶، چهارچوب قانونی رسیدگی به دعاوی تخلیه را مشخص می کنند و بسته به زمان انعقاد قرارداد، یکی از این قوانین حاکم خواهد بود.

دلایل و شرایط اصلی طرح دعوای تخلیه

شایع ترین دلایلی که موجر را به طرح دعوای تخلیه وامی دارد:

• اتمام مدت اجاره: این رایج ترین دلیل است؛ با پایان یافتن مدت زمان مشخص شده در قرارداد اجاره، موجر حق درخواست تخلیه ملک را دارد.
• فسخ قرارداد: اگر مستاجر به تعهدات خود (مانند پرداخت به موقع اجاره بها، عدم تغییر کاربری ملک، عدم انتقال به غیر) عمل نکند، موجر می تواند بر اساس شروط قرارداد یا قانون، اقدام به فسخ اجاره نامه و سپس درخواست تخلیه کند.
• عدم تمدید قرارداد اجاره: حتی اگر مستاجر تمایل به ادامه اقامت داشته باشد، در صورت عدم رضایت موجر برای تمدید قرارداد، موجر می تواند درخواست تخلیه نماید.

دستور تخلیه فوری: شرایط، مزایا و تفاوت آن با حکم تخلیه

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، امکانی تحت عنوان دستور تخلیه فوری پیش بینی شده که مزایای زیادی برای موجر دارد:

• شرایط: برای صدور دستور تخلیه فوری، قرارداد اجاره باید پس از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد و به صورت کتبی (عادی یا رسمی) و با امضای دو شاهد تنظیم شده باشد.
• مزایا: اصلی ترین مزیت آن، سرعت بسیار بالای رسیدگی است. نیازی به تشکیل جلسات دادرسی طولانی مدت نیست و ظرف چند روز تا چند هفته، دستور تخلیه صادر و اجرا می شود.
• تفاوت با حکم تخلیه: حکم تخلیه، نتیجه یک فرآیند دادرسی طولانی تر و صدور رای قضایی پس از بررسی ادله طرفین است. اما دستور تخلیه، یک دستور قضایی است که بدون تشریفات دادرسی عادی، به فوریت صادر و اجرا می شود.

آشنایی با دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف: مفهوم و مبانی

علاوه بر دعوای تخلیه، یکی دیگر از دغدغه های اصلی موجر، دریافت غرامت بابت مدتی است که ملک او بدون قرارداد و اذن وی، توسط مستاجر اشغال شده است. در اینجا بحث اجرت المثل ایام تصرف مطرح می شود.

اجرت المثل چیست؟ تفاوت صریح با اجاره بها یا اجور معوقه

در ادبیات حقوقی، تمایز روشنی بین اجرت المثل و اجاره بها یا اجور معوقه وجود دارد که درک آن بسیار مهم است:

• اجاره بها (یا اجور معوقه): مبلغی است که مستاجر بر اساس مفاد یک قرارداد اجاره معتبر و جاری، موظف به پرداخت آن به موجر است. اگر مستاجر این مبالغ را پرداخت نکند، موجر می تواند دعوای مطالبه اجور معوقه را مطرح کند.
• اجرت المثل ایام تصرف: این مفهوم زمانی مطرح می شود که هیچ قرارداد اجاره معتبری وجود ندارد یا قرارداد به پایان رسیده است. در این شرایط، مستاجر بدون اذن مالک از منافع ملک او استفاده کرده است. اجرت المثل، در واقع غرامتی است که بابت استیفای منفعت از مال دیگری بدون وجود قرارداد، به مالک پرداخت می شود. در اینجا، تصرف مستاجر ید ضمانی محسوب می شود، یعنی حتی اگر از ملک استفاده ای نکرده باشد، باز هم باید اجرت المثل آن را بپردازد.

تفاوت اصلی اجرت المثل و اجاره بها در این است که اجرت المثل در غیاب قرارداد اجاره معتبر و برای جبران منفعت فوت شده مالک تعیین می شود، در حالی که اجاره بها بر اساس قرارداد موجود و توافق طرفین است.

مبنای قانونی مطالبه اجرت المثل

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، ریشه در اصول و قواعد فقهی و حقوقی متعددی دارد:

• ماده ۴۹۴ قانون مدنی: این ماده پس از بیان انقضای مدت اجاره، می افزاید: «و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد». این قسمت از ماده، صراحتاً مبنای قانونی مطالبه اجرت المثل را در چنین شرایطی فراهم می کند.
• قاعده فقهی احترام مال غیر: این قاعده بیان می کند که مال و حقوق مالی دیگران محترم است و هیچ کس بدون رضایت و اذن صاحب مال، حق استفاده یا تصرف در آن را ندارد.
• قاعده استیفا: هر کس از کار یا مال دیگری با اذن یا بدون اذن، استفاده کند، باید اجرت آن را بپردازد. در مورد اجرت المثل ایام تصرف، استیفای منفعت بدون اذن یا پس از پایان اذن، مبنای جبران خسارت است.

شرایط مطالبه اجرت المثل

برای اینکه موجر بتواند دعوای مطالبه اجرت المثل را با موفقیت مطرح کند، باید شرایط زیر احراز شود:

1. پایان یافتن رابطه قراردادی: مهمترین شرط این است که قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد و دیگر هیچ رابطه استیجاری معتبری بین طرفین وجود نداشته باشد.
2. ادامه تصرف مستاجر بدون اذن و رضایت موجر: مستاجر باید پس از پایان قرارداد، همچنان ملک را در تصرف خود داشته باشد و این تصرف نیز بدون اجازه و رضایت صریح یا ضمنی موجر باشد.
3. درخواست موجر برای دریافت اجرت المثل: موجر باید به طور صریح درخواست مطالبه اجرت المثل را مطرح کند.

نحوه محاسبه اجرت المثل

تعیین مبلغ اجرت المثل ایام تصرف، برخلاف اجاره بها که مبلغی مشخص در قرارداد است، نیاز به ارزیابی تخصصی دارد:

• ضرورت ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری: در اغلب موارد، دادگاه برای تعیین مبلغ اجرت المثل، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس با بررسی دقیق ملک و شرایط بازار اجاره، مبلغ مناسب را تعیین می کند.
• فاکتورهای مؤثر در تعیین اجرت المثل: کارشناس در تعیین این مبلغ، عوامل مختلفی را مد نظر قرار می دهد، از جمله:
  • موقعیت جغرافیایی و دسترسی ملک
  • متراژ، امکانات و وضعیت کیفی ملک
  • نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری)
  • عرف محل و نرخ اجاره املاک مشابه در منطقه
  • مدت زمان تصرف غیرقانونی

محدودیت ها: عدم مطالبه اجرت المثل در صورت رضایت مالک

در برخی شرایط، موجر حق مطالبه اجرت المثل را نخواهد داشت:

• رضایت مالک: اگر مالک پس از پایان قرارداد، به صراحت یا به طور ضمنی رضایت به ادامه تصرف مستاجر داده باشد، دیگر نمی تواند اجرت المثل مطالبه کند. در این حالت، ممکن است رابطه قراردادی جدیدی به وجود آمده باشد.
• عدم استیفای منفعت با اذن: ماده ۴۹۴ قانون مدنی می گوید: «…و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید». این بدان معناست که اگر مستاجر با اذن مالک ملک را در تصرف خود نگه دارد، فقط در صورتی اجرت المثل به او تعلق می گیرد که از آن ملک استفاده ای کرده باشد، مگر اینکه اذن مالک برای استفاده رایگان باشد.

نکات حقوقی کلیدی در دعوای تخلیه و اجرت المثل

وقتی تصمیم به طرح همزمان دعوای تخلیه و اجرت المثل می گیرید، باید به نکات حقوقی مهمی توجه کنید تا روند پرونده شما به بهترین شکل پیش برود.

صلاحیت مرجع رسیدگی

شناخت مرجع صالح برای رسیدگی به این دعاوی، اولین گام و یکی از مهمترین مراحل است:

• دادگاه حقوقی: صلاحیت عام دادگاه حقوقی، آن را برای رسیدگی به تمامی دعاوی تخلیه و اجرت المثل، به ویژه در موارد پیچیده تر، تخلیه اماکن تجاری، و اجرت المثل با مبالغ بالا یا فاقد منشأ قراردادی، مرجع اصلی قرار می دهد. اگر مبلغ اجرت المثل درخواستی بیش از نصاب صلاحیت شورای حل اختلاف باشد، یا دعوا مربوط به حق کسب و پیشه باشد، دادگاه حقوقی صالح است.
• شورای حل اختلاف: صلاحیت شورای حل اختلاف در مورد تخلیه اماکن مسکونی (به خصوص قراردادهای عادی بعد از سال ۱۳۷۶ برای صدور دستور تخلیه فوری) و نیز دعاوی مالی تا نصاب مشخص (معمولاً تا مبلغ دویست میلیون ریال) محدود می شود. در صورتی که اجرت المثل درخواستی کمتر از این نصاب باشد، می توان آن را در شورای حل اختلاف مطرح کرد. نکته مهم اینجاست که اگر هر دو خواسته (تخلیه و اجرت المثل) را همزمان مطرح کنید و یکی از آن ها (مثلاً اجرت المثل) از نصاب شورای حل اختلاف بیشتر باشد، کل پرونده در صلاحیت دادگاه حقوقی قرار می گیرد.

اهمیت مدارک و مستندات

ارائه مدارک کامل و دقیق، ستون فقرات هر دعوای حقوقی است. برای دعوای تخلیه و اجرت المثل، مدارک زیر حیاتی هستند:

• سند مالکیت: اصلی ترین مدرک برای اثبات مالکیت شما بر ملک، سند رسمی است. در صورت عدم وجود سند رسمی، می توانید از بنچاق، مبایعه نامه معتبر یا هر مدرک دیگری که مالکیت شما را اثبات کند، استفاده کنید.
• اجاره نامه: اصل یا کپی مصدق اجاره نامه (رسمی، عادی، دست نویس) که رابطه استیجاری و تاریخ شروع و پایان آن را نشان می دهد. اگر اجاره نامه کتبی وجود ندارد، می توان با استناد به شهادت شهود و استشهادیه محلی، رابطه استیجاری را اثبات کرد.
• گواهی حصر وراثت: در صورت فوت موجر یا مستاجر، این گواهی برای تعیین ورثه و طرفین قانونی دعوا ضروری است.
• اخطاریه های رسمی (اظهارنامه): ارسال اظهارنامه رسمی به مستاجر مبنی بر درخواست تخلیه و مطالبه اجرت المثل، قبل از طرح دعوا، نه تنها جنبه اطلاع رسانی دارد، بلکه می تواند به عنوان دلیلی بر پایان یافتن اذن موجر و عدم رضایت وی به ادامه تصرف مستاجر، مورد استناد قرار گیرد.

نقش ودیعه (رهن) در این دعوا

ودیعه یا مبلغ رهن که مستاجر در ابتدای قرارداد به موجر سپرده است، می تواند در این دعاوی نقش مهمی ایفا کند:

• آیا می توان اجرت المثل را از ودیعه کسر کرد؟ بله، در بسیاری از موارد و بر اساس رویه قضایی، موجر می تواند اجرت المثل ایام تصرف و همچنین خسارات وارده به ملک را پس از تعیین توسط کارشناس، از مبلغ ودیعه کسر کند. با این حال، باید این کسر را با دلیل و مدرک قانونی (مانند نظر کارشناس) اثبات کند.
• عدم عودت ودیعه و تأثیر آن بر دعوای اجرت المثل: یکی از چالش ها این است که اگر موجر ودیعه را بازپس ندهد، آیا مستاجر می تواند از تخلیه خودداری کند؟ برخی آرای قضایی نشان می دهند که عدم عودت ودیعه توسط موجر، می تواند حاکی از رضایت ضمنی موجر به ادامه تصرف مستاجر با همان شرایط سابق باشد و در نتیجه، موجر حق مطالبه اجرت المثل اضافی را برای این مدت نخواهد داشت. این موضوع، پیچیدگی های خاص خود را دارد و نیازمند بررسی دقیق شرایط هر پرونده است.

---

تفاوت ها	تخلیه	خلع ید
منشأ تصرف اولیه	با اذن یا قرارداد (مثلاً اجاره)	بدون اذن، غاصبانه
مستند اثبات مالکیت	مالکیت موجر بر منافع یا عین ملک (بر اساس اجاره نامه)	مالکیت قطعی خواهان بر عین ملک (سند رسمی)
صلاحیت	دادگاه حقوقی یا شورای حل اختلاف (بر اساس شرایط)	دادگاه حقوقی

---

امکان طرح همزمان دو خواسته

یکی از مهمترین مزایای این رویکرد، امکان طرح همزمان هر دو خواسته (تخلیه و مطالبه اجرت المثل) در یک دادخواست است. این کار باعث می شود که شما نیازی به طرح دو پرونده جداگانه و تحمل هزینه ها و زمان دادرسی مضاعف نداشته باشید. با این حال، همانطور که قبلاً اشاره شد، این موضوع می تواند بر مرجع صالح رسیدگی (دادگاه حقوقی یا شورای حل اختلاف) تأثیر بگذارد.

تامین خواسته

تأمین خواسته، ابزاری قانونی است که به خواهان (موجر) این امکان را می دهد تا پیش از صدور حکم نهایی، اموال خوانده (مستاجر) را توقیف کند. این اقدام برای اطمینان از اجرای حکم و جلوگیری از انتقال یا مخفی کردن اموال توسط خوانده انجام می شود:

• اهمیت: در دعوای مطالبه اجرت المثل، به دلیل مالی بودن خواسته، امکان اخذ قرار تأمین خواسته وجود دارد. این کار به موجر کمک می کند تا پس از صدور حکم، برای وصول مبلغ اجرت المثل با مشکلی مواجه نشود.
• شرایط: برای اخذ قرار تأمین خواسته، معمولاً نیاز به تودیع خسارت احتمالی از سوی خواهان به صندوق دادگستری است (معمولاً درصدی از مبلغ خواسته).

هزینه دادرسی

محاسبه هزینه دادرسی برای این دعاوی، بسته به مالی یا غیرمالی بودن خواسته متفاوت است:

• تخلیه: دعوای تخلیه یک دعوای غیرمالی محسوب می شود (مگر در موارد خاص)، بنابراین هزینه دادرسی آن معمولاً ثابت و نسبتاً پایین است.
• اجرت المثل: مطالبه اجرت المثل یک خواسته مالی است. هزینه دادرسی آن بر اساس مبلغ مورد مطالبه و طبق تعرفه های قانونی محاسبه می شود. در زمان تنظیم دادخواست، باید مبلغی را به عنوان اجرت المثل فعلاً مقوم (مبلغ تخمینی اولیه) مشخص کنید که هزینه دادرسی بر اساس آن پرداخت می شود. این مبلغ پس از نظر کارشناس قابل افزایش یا کاهش است.

نمونه دادخواست جامع تخلیه و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

اکنون که با مفاهیم و نکات حقوقی این دعاوی آشنا شدید، زمان آن رسیده که یک نمونه دادخواست کامل و عملی را بررسی کنیم. این نمونه به گونه ای طراحی شده که هر دو خواسته تخلیه و اجرت المثل را به بهترین شکل پوشش دهد.

به نام خدا

ریاست محترم دادگاه حقوقی __________________ (یا شورای حل اختلاف ____________)

خواهان:

نام و نام خانوادگی: [نام کامل خواهان]

کد ملی: [کد ملی خواهان]

نشانی: [آدرس دقیق محل سکونت خواهان، شامل کد پستی]

شماره تماس: [شماره تلفن خواهان]

خوانده:

نام و نام خانوادگی: [نام کامل خوانده]

کد ملی: [کد ملی خوانده]

نشانی: [آدرس دقیق محل سکونت خوانده/ ملک مورد اجاره]

شماره تماس: [شماره تلفن خوانده]

وکیل: (در صورت وجود)

نام و نام خانوادگی: [نام کامل وکیل]

کد ملی: [کد ملی وکیل]

نشانی: [آدرس دقیق دفتر وکیل]

شماره تماس: [شماره تلفن وکیل]

خواسته:

1. صدور حکم بر تخلیه عین مستاجره به نشانی: [آدرس دقیق ملک مورد اجاره، پلاک ثبتی، بخش ثبتی].
2. صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ روز بعد از اتمام قرارداد اجاره، مثال: ۱۴۰۲/۰۱/۰۱] تا زمان اجرای حکم و تخلیه کامل ملک، فعلاً مقوم بر [مبلغ ریالی مشخص، مثال: ۲۰۰/۰۰۰/۰۰۰] ریال (با حق افزایش خواسته پس از تعیین کارشناسی) و با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری.
3. صدور قرار تامین خواسته به مبلغ اجرت المثل مورد مطالبه (برای جلوگیری از نقل و انتقال اموال خوانده و تضمین اجرای حکم).
4. صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و سایر هزینه های قانونی).

دلایل و منضمات دادخواست:

• کپی مصدق اجاره نامه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد اجاره]. (در صورت شفاهی بودن، استشهادیه محلی)
• کپی مصدق سند مالکیت [یا بنچاق/مبایعه نامه] به شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ سند].
• کپی مصدق کارت ملی خواهان.
• وکالت نامه وکیل (در صورت وجود).
• کپی مصدق گواهی حصر وراثت به شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی] صادره از شعبه [شعبه صادرکننده] (در صورت فوت موجر یا مستاجر).
• اظهارنامه ارسالی به خوانده مبنی بر درخواست تخلیه و مطالبه اجرت المثل (شماره اظهارنامه [شماره] مورخ [تاریخ ارسال]) (در صورت ارسال).
• فیش واریزی هزینه های دادرسی.

شرح دادخواست:

با سلام و عرض ادب و احترام،

احتراماً به استحضار عالی می رساند، اینجانب/موکل [نام خواهان]، مالک/موجر شش دانگ یک واحد آپارتمان/ملک تجاری/مغازه واقع در نشانی [آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی، بخش ثبتی] می باشم. به موجب اجاره نامه شماره [شماره اجاره نامه] مورخ [تاریخ شروع قرارداد]، منافع ملک مذکور به خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده]، به مدت [مدت اجاره، مثال: یک سال] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] لغایت [تاریخ پایان اجاره] اجاره داده شد.

متاسفانه، پس از اتمام مدت اجاره در تاریخ [تاریخ پایان اجاره]، خوانده محترم بدون اذن و رضایت اینجانب/موکل، همچنان به تصرف خود در ملک فوق الذکر ادامه داده و از تخلیه و تحویل آن به اینجانب/موکل خودداری می ورزد. این وضعیت نه تنها باعث تضییع حقوق مالکانه اینجانب/موکل گردیده، بلکه مانع از استفاده و بهره برداری مشروع از ملک نیز شده است.

با توجه به مراتب فوق و به استناد ماده ۴۹۴ قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستاجر، که تصرف مستاجر پس از انقضای مدت اجاره بدون اذن مالک را مستوجب پرداخت اجرت المثل می داند، اینجانب/موکل درخواست صدور حکم بر تخلیه فوری عین مستاجره را از محضر محترم دادگاه/شورای حل اختلاف استدعا دارم.

علاوه بر این، نظر به اینکه خوانده محترم از تاریخ [تاریخ روز بعد از اتمام قرارداد] تا کنون بدون وجود رابطه قراردادی، از منافع ملک اینجانب/موکل استیفاء نموده، لذا مطالبه اجرت المثل ایام تصرف برای مدت مذکور از تاریخ [تاریخ روز بعد از اتمام قرارداد] تا زمان اجرای حکم و تخلیه کامل ملک، به مبلغ فعلاً مقوم [مبلغ ریالی مشخص] ریال، از دیگر خواسته های این دادخواست است که تعیین دقیق آن با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری مورد درخواست می باشد. این مبلغ در زمان اجرای حکم قابل افزایش یا کاهش خواهد بود.

همچنین، با عنایت به مالی بودن خواسته اجرت المثل و برای تضمین اجرای حکم و جلوگیری از هرگونه تضییع حقوق اینجانب/موکل، صدور قرار تامین خواسته به میزان مبلغ اجرت المثل مورد مطالبه، وفق مواد ۱۰۸ و ۱۱۷ قانون آیین دادرسی مدنی، مورد استدعاست.

در نهایت، درخواست محکومیت خوانده محترم به پرداخت کلیه خسارات دادرسی، شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و هزینه کارشناسی، نیز از محضر محترم دادگاه/شورای حل اختلاف مورد تقاضا می باشد.

با تشکر و احترام فراوان،

نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل خواهان:

امضا:

تاریخ:

رویه قضایی و نظریات مشورتی مرتبط

درک رویه قضایی و نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه می تواند به ما در شناخت بهتر نحوه تصمیم گیری قضات و چهارچوب های قانونی کمک کند. این بخش، جنبه های عملی حقوق را روشن تر می سازد و به کاربران دیدگاهی عمیق تر از مسائل حقوقی می دهد.

آرای وحدت رویه و آرای مهم دادگاه ها

آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور، به دلیل ماهیت الزام آور خود، نقش تعیین کننده ای در یکسان سازی رویه قضایی در سراسر کشور دارند. همچنین، آرای دادگاه های تجدیدنظر نیز می توانند حاوی نکات مهمی باشند. برای مثال، در خصوص عدم عودت ودیعه و تأثیر آن بر اجرت المثل، یک رای مهم وجود دارد:

رای شماره ۹۹۷ مورخ ۹۱/۷/۱۸ شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
عدم عودت ودیعه پرداختی مستاجر پس از پایان مدت اجاره، حاکی از رضایت موجر به ادامه تصرفات مستأجر با همان شرایط و اجرت سابق است و موجر، حق تقاضای اجرت المثل اضافی را برای این مدت ندارد.

این رای به وضوح نشان می دهد که دادگاه ها در مواردی که موجر از بازپرداخت ودیعه خودداری می کند، ممکن است این رفتار را به معنای رضایت ضمنی برای ادامه تصرف مستاجر با شرایط قبلی تلقی کرده و مطالبه اجرت المثل جدید را نپذیرند. این نکته برای موجران بسیار حائز اهمیت است تا قبل از هر اقدامی، وضعیت ودیعه را مشخص کنند و در صورت عدم رضایت به ادامه تصرف، فوراً اقدام قانونی را آغاز کنند.

نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

نظریات مشورتی، پاسخ های اداره کل حقوقی قوه قضاییه به سوالات حقوقی است که توسط دادگاه ها یا سایر مراجع قضایی مطرح می شود. این نظریات گرچه الزام آور نیستند، اما می توانند راهگشا باشند و دیدگاه حقوقی روشنی ارائه دهند. یکی از این نظریات مربوط به صلاحیت شورای حل اختلاف در دعوای اجرت المثل است:

• شماره نظریه: 855/96/7 شماره پرونده: 69-812-533 تاریخ نظریه: 1396/04/17
  سوال: با عنایت به بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف آیا مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر بعد از تخلیه عین مستاجره در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد یا دادگاه عمومی حقوقی؟
  پاسخ: با توجه به ماده ۲۰ قانون مدنی و ضابطه ارائه شده در رأی وحدت رویه شماره ۳۱ مورخ ۵/۹/۱۳۶۳، دعاوی راجع به مطالبه وجوه مربوط به اموال غیرمنقول ناشی از عقود و قراردادها از جمله مال الاجاره تا نصاب مقرر در بند الف ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ در صلاحیت شوراهای مزبور می باشد و دعاوی راجع به خسارات وارده به اموال غیرمنقول و نیز اجرت المثل ایام تصرف اموال یاد شده که فاقد منشأ قراردادی است، از صلاحیت شوراهای یاد شده، خارج است.

تحلیل عملی: این نظریه به صراحت بیان می کند که مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (که فاقد منشأ قراردادی است)، خارج از صلاحیت شوراهای حل اختلاف است و باید در دادگاه های عمومی حقوقی مطرح شود، حتی اگر مبلغ آن کمتر از نصاب مالی شورای حل اختلاف باشد. این موضوع برای تشخیص مرجع صالح و جلوگیری از ارجاع پرونده بین مراجع، بسیار مهم است. البته، این نظریه مربوط به حالتی است که اجرت المثل فاقد منشأ قراردادی باشد. در صورتی که اجرت المثل مربوط به ملک و ناشی از قراردادی باشد که مدت آن به اتمام رسیده و مستاجر اذن مالک را نداشته است، اگرچه منشأ آن قرارداد است، اما پس از اتمام قرارداد به آن اجرت المثل گفته می شود. رویه عملی محاکم این است که اگر هر دو خواسته (تخلیه و اجرت المثل) مطرح شود و مبلغ اجرت المثل از حد نصاب شورای حل اختلاف بیشتر باشد، پرونده به دادگاه ارجاع داده می شود.

نتیجه گیری و توصیه پایانی

در این مقاله، ما به تفصیل به بررسی دعوای تخلیه عین مستاجره و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف پرداختیم. از مفاهیم و مبانی قانونی گرفته تا تفاوت ها و شرایط هر دعوا، تلاش شد تا تصویری جامع و کاربردی از این مسیر حقوقی ارائه شود. همچنین، با ارائه یک نمونه دادخواست کامل و اشاره به نکات کلیدی، هدف بر این بود که شما بتوانید با اطمینان بیشتری گام در این مسیر بگذارید.

پیگیری حقوقی به موقع و صحیح، نقش بسزایی در حفظ حقوق مالکانه شما و جلوگیری از ضرر و زیان بیشتر دارد. عدم اطلاع از جزئیات قانونی و عدم اقدام به موقع، می تواند منجر به طولانی شدن فرآیند و حتی از دست رفتن برخی حقوق شود. دنیای حقوق پیچیدگی های خاص خود را دارد و هر پرونده، ظرایف و ویژگی های منحصر به فردی دارد که باید با دقت مورد بررسی قرار گیرد. از همین رو، همیشه تأکید بر این است که قبل از هرگونه اقدام حقوقی، به خصوص در دعاوی ملکی که اغلب با ارزش های مالی قابل توجهی همراه هستند، حتماً با یک وکیل متخصص و مجرب در حوزه دعاوی ملکی مشورت کنید. یک وکیل آگاه می تواند با بررسی دقیق اسناد و شرایط پرونده شما، بهترین راهکار را ارائه دهد، از اشتباهات احتمالی جلوگیری کند و شانس موفقیت شما را در دادگاه به میزان قابل توجهی افزایش دهد. مشورت با وکیل، نه تنها در تنظیم دادخواست و پیگیری مراحل دادرسی یاری رسان شما خواهد بود، بلکه می تواند شما را از رویه های قضایی جاری و نظریات حقوقی مطلع سازد.