شرایط اقاله مبایعه نامه

اقاله مبایعه نامه به معنای توافق فروشنده و خریدار بر برهم زدن قرارداد خرید و فروش ملک است. این فرآیند حقوقی، راهی برای بازگرداندن وضعیت به قبل از معامله است و شرایط خاصی دارد که برای جلوگیری از مشکلات آتی، آشنایی با آن ها حیاتی است.

تصور کنید که پس از امضای یک مبایعه نامه برای خرید یا فروش ملکی، به هر دلیلی، شما و طرف مقابلتان تصمیم می گیرید که آن معامله را به توافق برهم بزنید. شاید پشیمان شده اید، یا شرایط مالی تغییر کرده، یا حتی توافق جدیدی جایگزین شده است. در چنین شرایطی، مفهوم «اقاله» یا «تفاسخ» به میان می آید. این رویداد حقوقی، راهی برای انحلال توافقی قراردادهاست که به ویژه در معاملات ملکی، اهمیتی دوچندان پیدا می کند. در این مسیر، آگاهی از شرایط، آثار و جزئیات اقاله مبایعه نامه به شما کمک می کند تا با دیدی باز و گام هایی مطمئن، تصمیم گیری کنید و از پیچیدگی های احتمالی مسیر حقوقی در امان بمانید.

اقاله مبایعه نامه چیست و چرا اتفاق می افتد؟

در دنیای پرهیاهوی معاملات ملکی، انعقاد یک مبایعه نامه معمولاً به معنای قطعی شدن یک معامله است؛ اما گاهی اوقات، مسیر زندگی به گونه ای رقم می خورد که خریدار و فروشنده هر دو به این نتیجه می رسند که بهتر است از معامله منصرف شوند و آن را برهم بزنند. اینجا است که مفهوم «اقاله مبایعه نامه» به صحنه می آید. اقاله، یک ابزار حقوقی قدرتمند است که به طرفین اجازه می دهد با توافق و تراضی یکدیگر، اثرات حقوقی یک قرارداد لازم را از بین ببرند و به وضعیت پیش از انعقاد آن بازگردند.

تعریف حقوقی اقاله (تفاسخ)

اقاله در زبان حقوقی، به معنای «تفاسخ» یا «برهم زدن توافقی قرارداد» است. اگر به ماده ۲۸۳ قانون مدنی نگاهی بیندازید، متوجه می شوید که این قانون به صراحت بیان می دارد: بعد از معامله، طرفین می توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند. این جمله کوتاه، هسته اصلی اقاله را در بر دارد: «تراضی». یعنی هیچ کس نمی تواند به صورت یک جانبه اقاله کند و این عمل حقوقی تنها با رضایت هر دو طرف قرارداد، امکان پذیر است. اقاله خود یک عقد محسوب می شود؛ عقدی جدید که برای خنثی کردن آثار عقد پیشین منعقد می گردد. همانند بستن یک قرارداد جدید، این عقد نیز باید از شرایط عمومی صحت معاملات برخوردار باشد.

بر اساس ماده ۲۸۳ قانون مدنی، اقاله یا تفاسخ، تنها با تراضی و توافق کامل هر دو طرف معامله امکان پذیر است و نتیجه آن بازگشت وضعیت به پیش از انعقاد قرارداد اصلی خواهد بود.

دلایل رایج برای اقاله مبایعه نامه

پرسش اینجاست که چرا باید قراردادی که با زحمت و توافق بسته شده است، با اقاله برهم زده شود؟ دلایل مختلفی می تواند طرفین یک مبایعه نامه را به سمت اقاله سوق دهد. گاهی اوقات، ممکن است یکی از طرفین یا هر دو، دچار پشیمانی شوند. شاید خریدار به این نتیجه برسد که ملک مورد نظر، آن چیزی نیست که در رؤیاهایش می پرورانده، یا فروشنده فرصت بهتری برای فروش ملک خود پیدا کرده باشد.

در موقعیت های دیگر، عدم توانایی در انجام تعهدات، عاملی برای اقاله می شود. فرض کنید خریدار نتواند در موعد مقرر، ثمن معامله را فراهم کند یا فروشنده در تحویل ملک دچار مشکلاتی غیرمنتظره شود. در چنین شرایطی، به جای کشمکش های حقوقی طولانی مدت، اقاله می تواند راه حلی مسالمت آمیز باشد. همچنین، گاهی طرفین به توافقات جدیدی دست می یابند که جایگزین قرارداد اولیه می شود و به همین دلیل، تصمیم به برهم زدن مبایعه نامه پیشین می گیرند. این عوامل، تنها چند نمونه از هزاران دلیلی هستند که می توانند شما را در مسیر اقاله مبایعه نامه قرار دهند.

ارکان اساسی و شرایط صحت اقاله مبایعه نامه

اقاله، هرچند به ظاهر ساده می نماید، اما برای اینکه اعتبار قانونی داشته باشد و بتواند به درستی یک مبایعه نامه را برهم بزند، نیازمند رعایت ارکان و شرایط خاصی است. این ارکان، ستون های اصلی اقاله هستند که نبود هر یک از آن ها می تواند کل فرآیند را زیر سؤال ببرد و به دعواهای حقوقی منجر شود.

وجود مبایعه نامه لازم و صحیح

شاید بدیهی به نظر برسد، اما اولین و مهم ترین شرط برای اقاله، این است که از ابتدا یک «مبایعه نامه لازم و صحیح» وجود داشته باشد. شما نمی توانید چیزی را اقاله کنید که وجود خارجی ندارد یا از نظر حقوقی باطل بوده است. اگر مبایعه نامه از ابتدا شرایط قانونی صحت معامله را نداشته و باطل محسوب شود، اساساً نیازی به اقاله نیست؛ چرا که هیچ قراردادی از ابتدا شکل نگرفته است. اقاله تنها در مورد عقود لازم (مانند مبایعه نامه) کاربرد دارد، زیرا عقود جایز (مانند وکالت) را هر یک از طرفین می توانند به تنهایی برهم زنند و نیازی به توافق مجدد برای انحلال نیست.

تراضی و توافق کامل خریدار و فروشنده

همانطور که قبلاً اشاره شد، تراضی، قلب اقاله است. هر دو طرف، یعنی هم خریدار و هم فروشنده، باید با رضایت کامل و بدون هیچ گونه اجبار یا اکراه، بر برهم زدن مبایعه نامه توافق کنند. اگر رضایت یکی از طرفین آزادانه نباشد (مثلاً تحت فشار یا تهدید امضا کرده باشد)، اقاله فاقد اعتبار خواهد بود. این رضایت باید کاملاً آگاهانه و از روی میل قلبی باشد. برای اطمینان از صحت تراضی، مستندسازی دقیق و شفاف سازی کامل موارد اقاله، امری حیاتی است.

اهلیت طرفین در زمان اقاله

همان قدر که برای بستن یک مبایعه نامه، طرفین باید اهلیت داشته باشند (یعنی عاقل، بالغ و رشید باشند)، برای اقاله آن نیز همین شرایط پابرجاست. تصور کنید که یکی از طرفین در زمان اقاله، به دلیل بیماری یا کهولت سن، از سلامت عقلانی کامل برخوردار نباشد یا هنوز به سن قانونی نرسیده باشد. در چنین مواردی، اقاله صورت گرفته می تواند باطل یا غیرنافذ تلقی شود. در صورت عدم اهلیت یکی از طرفین، ولی یا قیم قانونی او می تواند با رعایت مصلحت، اقدام به اقاله نماید.

معلوم بودن موضوع اقاله

در اقاله مبایعه نامه، باید به وضوح مشخص شود که دقیقاً کدام معامله و با چه جزئیاتی در حال برهم خوردن است. تمام اطلاعات مربوط به مبایعه نامه اصلی، از جمله تاریخ، شماره و مشخصات ملک، باید در اقاله نامه ذکر شود تا هیچ ابهامی باقی نماند. گاهی ممکن است طرفین تمایل به «اقاله جزئی مبایعه نامه» داشته باشند؛ یعنی تنها بخشی از معامله را برهم بزنند. این امر در صورتی ممکن است که موضوع معامله قابل تفکیک باشد و در اقاله نامه نیز به صراحت و با جزئیات کامل، بخش مورد اقاله مشخص شود.

اعلام اراده به اقاله

توافق قلبی به تنهایی کافی نیست؛ این اراده باید به نحوی «اعلام» شود تا طرف مقابل نیز از آن مطلع گردد. اعلام اراده می تواند به صورت شفاهی یا کتبی باشد. با این حال، با توجه به اهمیت معاملات ملکی و برای جلوگیری از هرگونه اختلاف و سوءتفاهم در آینده، شدیداً توصیه می شود که اقاله مبایعه نامه حتماً به صورت کتبی تنظیم و ثبت شود. یک اقاله نامه مکتوب، سند محکمی است که اراده طرفین را به صورت شفاف و غیرقابل انکار نشان می دهد.

آثار حقوقی اقاله مبایعه نامه

وقتی یک مبایعه نامه اقاله می شود، گویی یک چرخه حقوقی به عقب برمی گردد. اقاله نه تنها صرفاً یک کاغذ را باطل نمی کند، بلکه آثار حقوقی عمیقی را به دنبال دارد که وضعیت طرفین و خود ملک را به شکل چشمگیری تغییر می دهد. درک این آثار برای هر خریدار و فروشنده ای حیاتی است تا بتوانند پیامدهای تصمیم خود را به درستی پیش بینی کنند.

بازگشت وضعیت به قبل از انعقاد مبایعه نامه

مهم ترین اثر اقاله مبایعه نامه، بازگشت همه چیز به حالت «قبل از انعقاد قرارداد» است. تصور کنید زمان به عقب برگشته و شما هرگز آن مبایعه نامه را امضا نکرده اید. این یعنی، فروشنده باید مبیع (ملک) را پس بگیرد و خریدار نیز ثمن (پول) پرداختی خود را دریافت کند. این استرداد باید کامل و دقیق باشد. نکته مهم اینجا است که حتی اگر هزینه های جانبی مانند کمیسیون بنگاه معاملات ملکی یا عوارض و مالیات های مربوط به معامله اولیه پرداخت شده باشد، در اقاله نامه باید به وضوح نحوه تعیین تکلیف و پرداخت مجدد آن ها مشخص گردد تا از اختلافات بعدی جلوگیری شود. در واقع، هدف این است که هیچ یک از طرفین از برهم زدن معامله متضرر نشوند یا متضرر شدن احتمالی به توافق و رضایت کامل طرفین باشد.

حکم تلف یا معیوب شدن مبیع در فاصله عقد تا اقاله

گاهی اوقات پیش می آید که در فاصله زمانی بین انعقاد مبایعه نامه و اقاله آن، ملک (مبیع) تلف شود یا دچار عیب و نقص گردد. در این صورت تکلیف چیست؟ ماده ۲۸۵ قانون مدنی به این پرسش پاسخ می دهد و بیان می دارد که اگر مبیع تلف شده باشد، کسی که آن را تلف کرده، باید «مثل» یا «قیمت» آن را به طرف دیگر بدهد. برای مثال، اگر ملک در این مدت سوخته باشد، فروشنده (در صورت تلف شدن در دست او) یا خریدار (اگر ملک به او تحویل داده شده بود) باید ارزش آن را پرداخت کند. در صورت معیوب شدن مبیع نیز، طرفین می توانند بر کاهش مبلغ معامله یا جبران خسارت توافق کنند. مهم این است که این موارد باید به صراحت در اقاله نامه قید شود تا جای هیچ گونه ابهام و ادعای بعدی باقی نماند.

وضعیت منافع مبیع (ملک)

منافع ملک (اعم از متصل و منفصل) نیز در اقاله مبایعه نامه وضعیت خاص خود را دارند. منافع متصل، مانند افزایش ارزش زمین به دلیل توسعه منطقه، معمولاً به مالک اصلی (فروشنده) تعلق می گیرد، چرا که با اصل ملک پیوند ناگسستنی دارد. اما منافع منفصل، مانند اجاره ای که خریدار در مدت تملک خود از ملک دریافت کرده است، معمولاً به خریدار تعلق دارد. این منافع، جدا از اصل ملک قابل بهره برداری هستند. به همین دلیل، در اقاله نامه باید به وضوح تکلیف این منافع، به ویژه اجاره بها یا هر درآمد دیگری که ملک در این مدت ایجاد کرده، روشن شود تا هر دو طرف از حقوق خود آگاه باشند و هیچ گونه سوءتفاهمی پیش نیاید.

وضعیت تصرفات خریدار در مبیع (ملک)

گاهی خریدار پس از امضای مبایعه نامه و پیش از اقاله، در ملک تصرفاتی انجام می دهد؛ مثلاً اقدام به تعمیر، بازسازی، یا حتی ساخت وساز می کند که منجر به افزایش ارزش ملک می شود. در این حالت، ماده ۲۸۶ قانون مدنی می گوید: اگر در مورد معامله تصرفاتی شده باشد که موجب ازدیاد قیمت آن شود، در حین اقاله بایع مخیر است بین اینکه مقدار زیاده را به مشتری بدهد یا معامله را به همان نحو که بوده است اقاله کند و پس از اقاله حق مطالبه قیمت زیاده را از مشتری ندارد. این ماده به خریدار حق می دهد که در صورت افزایش ارزش ملک به دلیل اقدامات او، مبلغ این افزایش را دریافت کند. طرفین می توانند در اقاله نامه به صورت شفاف در مورد نحوه محاسبه و پرداخت این مبلغ توافق کنند تا در آینده با چالش روبرو نشوند.

نحوه عملی اقاله مبایعه نامه و نکات کاربردی

در دنیای حقوقی، گاهی اوقات جزئیات عملی یک فرآیند، به اندازه مفاهیم تئوری آن اهمیت پیدا می کند. اقاله مبایعه نامه نیز از این قاعده مستثنی نیست. دانستن مراحل گام به گام و نکات کاربردی می تواند شما را در مسیری هموار و بدون دغدغه هدایت کند و از بروز اشتباهات پرهزینه جلوگیری نماید.

مراحل گام به گام اقاله مبایعه نامه

برای برهم زدن توافقی یک مبایعه نامه، می توانید این مراحل را دنبال کنید:

1. توافق اولیه و اعلام اراده: اولین گام، توافق قطعی و روشن بین خریدار و فروشنده است. هر دو باید به صراحت اراده خود را برای اقاله اعلام کنند. این مرحله می تواند با یک صحبت تلفنی یا حضوری آغاز شود.
2. تنظیم صورتجلسه یا اقاله نامه کتبی دقیق: پس از توافق اولیه، باید یک اقاله نامه جامع و دقیق تنظیم شود. این سند باید شامل مشخصات کامل طرفین، مشخصات دقیق مبایعه نامه اصلی، دلیل اقاله (در صورت تمایل به ذکر)، نحوه استرداد ثمن و مبیع، تعیین تکلیف هزینه ها و منافع و هرگونه شرط دیگری باشد. تاکید می شود که دقت در نگارش این سند، جلوی بسیاری از مشکلات آینده را می گیرد.
3. امضاء و اثر انگشت طرفین و شهود: اقاله نامه باید توسط خریدار و فروشنده، و ترجیحاً دو شاهد معتبر، امضا و اثر انگشت شود. حضور شهود، اعتبار سند را افزایش داده و در صورت بروز اختلاف، می تواند نقش مهمی ایفا کند.
4. مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی: اگر مبایعه نامه اولیه در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده یا طرفین تمایل به ثبت رسمی اقاله نامه دارند، مراجعه به دفترخانه ضروری است. ثبت رسمی اقاله نامه (اقاله مبایعه نامه در دفترخانه) بالاترین درجه اعتبار را به آن می دهد و از هرگونه انکار و تردید در آینده جلوگیری می کند. این گام، به ویژه در معاملات با ارزش بالا یا زمانی که طرفین از یکدیگر شناخت کافی ندارند، بسیار توصیه می شود.

مدت زمان اقاله

خوشبختانه، برای اقاله مبایعه نامه، محدودیت زمانی خاصی وجود ندارد. اقاله می تواند در هر زمانی پس از انعقاد مبایعه نامه و تا پیش از اجرای کامل تعهدات آن صورت گیرد. به عبارت دیگر، تا زمانی که ملک به خریدار تحویل نشده و ثمن به طور کامل به فروشنده پرداخت نشده یا حتی اگر تمام این مراحل انجام شده اما طرفین باهم توافق کنند، امکان اقاله وجود دارد. مهم این است که اراده هر دو طرف برای برهم زدن معامله، پابرجا باشد.

نقش بنگاه معاملات ملکی

بسیاری از مبایعه نامه ها در بنگاه های معاملات ملکی تنظیم می شوند. در صورت اقاله نیز، بنگاه می تواند در تنظیم اقاله نامه و وساطت بین طرفین نقش مهمی ایفا کند. اما پرسش مهمی که پیش می آید، در مورد «حق کمیسیون بنگاه» است. آیا با اقاله مبایعه نامه، این کمیسیون باید برگردانده شود یا طرفین همچنان موظف به پرداخت آن هستند؟ معمولاً، حق کمیسیون در زمان انعقاد قرارداد اصلی محقق می شود. با این حال، طرفین می توانند در اقاله نامه در مورد نحوه تقسیم یا استرداد بخشی از این هزینه (هزینه اقاله مبایعه نامه) توافق کنند. در بسیاری از موارد، مشاوران املاک بخشی از حق الزحمه خود را در صورت اقاله به طرفین بازمی گردانند، اما این امر به توافق آن ها بستگی دارد.

امکان مطالبه خسارت در ضمن اقاله

یکی از سؤالات رایج این است که آیا در حین اقاله مبایعه نامه، می توان برای جبران خسارات ناشی از تأخیر در انجام تعهدات یا عدم انجام آن ها توافق کرد؟ پاسخ مثبت است. اگر یکی از طرفین به دلیل نقض تعهدات از سوی دیگری متضرر شده باشد (مثلاً تأخیر در تحویل ملک باعث ضرر شده باشد)، در زمان تنظیم اقاله نامه می توانند بر سر میزان و نحوه پرداخت این خسارت به توافق برسند. این توافق، بخشی از اقاله نامه خواهد بود و می تواند از طرح دعواهای حقوقی جداگانه در آینده جلوگیری کند. این یک راهکار هوشمندانه برای حل و فصل تمامی مسائل مربوط به قرارداد اولیه در یک سند واحد است.

هزینه های مرتبط با اقاله مبایعه نامه

اقاله نیز ممکن است با هزینه هایی همراه باشد. اگر اقاله نامه در دفتر اسناد رسمی ثبت شود، شامل «حق الثبت» و سایر عوارض مربوط به ثبت سند خواهد بود. همچنین، ممکن است هزینه هایی نظیر مالیات های مربوط به انتقال مجدد ملک یا حتی هزینه های مربوط به تنظیم سند در بنگاه املاک، به عهده طرفین یا یکی از آن ها باشد. این هزینه ها (هزینه اقاله مبایعه نامه) باید به وضوح در اقاله نامه مشخص شوند تا بعدها مشکلی پیش نیاید. معمولاً، این هزینه ها به صورت مساوی بین طرفین تقسیم می شود، مگر اینکه توافق دیگری صورت گیرد.

تفاوت اقاله مبایعه نامه با فسخ و بطلان

در عالم حقوق، کلمات بار معنایی خاصی دارند و یک اشتباه کوچک در به کار بردن آن ها می تواند مسیر یک پرونده را کاملاً دگرگون کند. اقاله، فسخ و بطلان سه واژه ای هستند که در ظاهر ممکن است شبیه به هم به نظر برسند، اما در ماهیت و آثار حقوقی، تفاوت های اساسی با یکدیگر دارند. آگاهی از این تفاوت ها، به ویژه در مورد مبایعه نامه، برای هر کسی که وارد معامله ملک می شود، ضروری است.

مقایسه اقاله و فسخ مبایعه نامه

«اقاله» و «فسخ» هر دو به معنای برهم زدن یک قرارداد هستند، اما منشأ و نحوه انجام آن ها کاملاً متفاوت است. تفاوت اصلی آن ها را می توان در جدول زیر مشاهده کرد:

ویژگی	اقاله (تفاسخ)	فسخ
مبنای حقوقی	توافق و تراضی هر دو طرف قرارداد	حق قانونی یا قراردادی (خیارات)
طرفین عمل حقوقی	عملی دوطرفه و نیاز به رضایت هر دو نفر	عملی یک طرفه از سوی صاحب حق فسخ
نیاز به دلیل خاص	نیازی به دلیل خاص حقوقی ندارد؛ صرف توافق کافی است.	نیازمند وجود یکی از خیارات قانونی (مانند خیار غبن، عیب، تدلیس، شرط)
ماهیت	عقد جدید برای برهم زدن عقد قبلی	ایقاع (عمل حقوقی یک طرفه)

تصور کنید که مبایعه نامه ای امضا کرده اید. اگر شما و طرف مقابل به این نتیجه برسید که معامله را برهم بزنید، این «اقاله» است. اما اگر مثلاً بعد از معامله متوجه شوید که فروشنده شما را فریب داده و ملک دارای عیبی اساسی بوده است، شما حق «فسخ» دارید و می توانید به صورت یک طرفه قرارداد را برهم بزنید، بدون اینکه نیاز به رضایت فروشنده باشد.

مقایسه اقاله و بطلان مبایعه نامه

«بطلان» واژه ای با معنای بسیار متفاوت از اقاله است. بطلان به این معنا است که یک قرارداد، از همان لحظه اول و از اساس، هیچ وقت به وجود نیامده است. گویی هرگز آن معامله انجام نشده بود. دلیل بطلان می تواند نبود یکی از شرایط اساسی صحت معامله باشد؛ مثلاً اگر موضوع معامله (ملک) در زمان عقد وجود نداشته یا طرفین اهلیت نداشته باشند. در چنین مواردی، عقد باطل است و هیچ اثر حقوقی از خود به جای نمی گذارد و نیازی به برهم زدن آن از طریق اقاله یا فسخ نیست.

در مقابل، «اقاله» در مورد قراردادی است که از ابتدا صحیح و معتبر بوده و آثار حقوقی خود را ایجاد کرده است. اما پس از مدتی، طرفین با توافق یکدیگر، تصمیم به از بین بردن این آثار می گیرند. پس تفاوت کلیدی اینجاست: بطلان یعنی «هرگز وجود نداشته»، در حالی که اقاله یعنی «وجود داشته، اما برهم زده شده است.»

مستثنیات اقاله (کدام قراردادها اقاله نمی شوند؟)

با اینکه اقاله راهی فراگیر برای انحلال توافقی بسیاری از قراردادهاست، اما همه عقود قابلیت اقاله شدن را ندارند. برخی قراردادها به دلیل ماهیت خاص خود و گاهی به خاطر ارتباطشان با نظم عمومی جامعه، از دایره اقاله مستثنی شده اند. دانستن این مستثنیات، به شما دیدگاهی کامل تر از حدود و ثغور اقاله می بخشد و از تلاش های بی ثمر در مورد عقود اقاله ناپذیر جلوگیری می کند.

در قانون مدنی ایران، عقودی همچون «نکاح»، «وقف» و «ضمان» به عنوان مستثنیات اقاله شناخته می شوند. این بدان معناست که حتی اگر طرفین این قراردادها به توافق کامل هم برسند، نمی توانند با یک اقاله ساده، آن ها را برهم بزنند:

• عقد نکاح (ازدواج): قرارداد ازدواج، که در فرهنگ و شرع ما قداست خاصی دارد، با اقاله منحل نمی شود. زن و شوهر، حتی اگر به صورت توافقی بخواهند از یکدیگر جدا شوند، باید از طریق «طلاق توافقی» و با رعایت تشریفات قانونی آن در دادگاه خانواده اقدام کنند. صرف توافق زوجین خارج از چارچوب قانونی طلاق، منجر به برهم خوردن عقد نکاح نمی شود.
• عقد وقف: وقف، عقدی است که هدف آن حبس کردن عین مال و تسبیل منافع آن برای امور خیریه یا اشخاص خاص است. واقف (وقف کننده) و موقوف علیهم (کسانی که از وقف منتفع می شوند) نمی توانند با تراضی یکدیگر، عقد وقف را اقاله و مال را به مالکیت اولیه بازگردانند. این محدودیت برای حفظ پایداری و اهداف بلندمدت وقف وضع شده است.
• عقد ضمان: در عقد ضمان، یک شخص (ضامن) متعهد می شود که دین شخص دیگری (مضمون عنه) را در مقابل طلبکار (مضمون له) پرداخت کند. اگر این ضمان از نوع «ضمان نقلی» باشد، یعنی با انعقاد عقد ضمان، بدهکار اصلی (مضمون عنه) بری الذمه شده و ضامن جای او را بگیرد، اقاله آن باعث می شود بدهکار اصلی که بری شده بود، دوباره بدهکار شود. به همین دلیل و برای جلوگیری از بی ثباتی در روابط حقوقی، عقد ضمان معمولاً اقاله ناپذیر تلقی می شود.

توجه به این نکته حائز اهمیت است که مبایعه نامه، جزء هیچ یک از این مستثنیات نیست و کاملاً قابلیت اقاله را دارد، مشروط بر اینکه تمامی شرایط و ارکان قانونی آن رعایت شود.

نمونه متن اقاله مبایعه نامه

یکی از گام های کلیدی در فرآیند اقاله مبایعه نامه، تنظیم یک سند مکتوب و دقیق است. این سند، که به آن «اقاله نامه» گفته می شود، باید به وضوح توافق طرفین بر برهم زدن قرارداد اصلی و نحوه تسویه حساب های مربوطه را بیان کند. در اینجا یک نمونه متن اقاله مبایعه نامه ارائه می شود که می توانید با توجه به جزئیات خاص معامله خود، آن را ویرایش و تکمیل کنید.

اقاله نامه مبایعه نامه ملک

اینجانبان:

1. فروشنده: خانم/آقای ……………………………………. فرزند ……………………………………. به شماره شناسنامه ……………………………………. کد ملی ……………………………………. به نشانی: ……………………………………. تلفن: …………………………………….
2. خریدار: خانم/آقای ……………………………………. فرزند ……………………………………. به شماره شناسنامه ……………………………………. کد ملی ……………………………………. به نشانی: ……………………………………. تلفن: …………………………………….

با عنایت به مبایعه نامه شماره ……………………………………. مورخ ……………………………………. منعقده بین طرفین در خصوص شش دانگ/سه دانگ/یک دانگ (یا حسب مورد) یک واحد/قطعه ملک به نشانی ……………………………………. (مشخصات دقیق ملک بر اساس مبایعه نامه اصلی)، که طرفین به موجب آن، قصد خرید و فروش ملک فوق الذکر را داشته اند.

با توجه به دلایل ……………………………………. (اختیاری: در صورت تمایل به ذکر دلیل اقاله) و پس از مذاکرات و توافقات صورت گرفته، اینجانبان با کمال میل و رضایت کامل، بدون هیچ گونه اجبار، اکراه یا اشتباه، و در کمال صحت عقل و سلامت روان، در تاریخ ……………………………………. توافق نمودیم که مبایعه نامه فوق الذکر را به طور کامل اقاله و تفاسخ نماییم.

تعهدات و ترتیبات اقاله:

1. مبیع (ملک فوق الذکر) به مالکیت فروشنده (خانم/آقای …………………………………….) اعاده و مسترد گردید. فروشنده اقرار به تحویل کامل و بدون نقص ملک می نماید.
2. ثمن معامله به مبلغ ……………………………………. ریال (…………………………………… تومان)، که خریدار (خانم/آقای …………………………………….) پیشتر به فروشنده پرداخت نموده بود، به صورت کامل از سوی فروشنده به خریدار مسترد گردید. (نحوه استرداد: طی چک/فیش واریزی به شماره ……………………………………. مورخ ……………………………………. بانک ……………………………………. / نقداً) خریدار اقرار به دریافت کامل ثمن پرداختی می نماید و هیچ گونه ادعایی در این خصوص ندارد.
3. چنانچه چک های تضمینی یا ثمن دیگری از مبایعه نامه اولیه نزد طرفین باشد، طرفین اقرار به استرداد و تسویه کامل آن ها می نمایند.
4. منافع منفصل حاصل از ملک از تاریخ ……………………………………. (تاریخ انعقاد مبایعه نامه اصلی) تا تاریخ اقاله، به مبلغ ……………………………………. ریال (…………………………………… تومان) محاسبه گردیده و به/از ……………………………………. (خریدار/فروشنده) پرداخت/دریافت گردید. (یا: منافعی در این مدت حاصل نشده است.)
5. هرگونه هزینه های جانبی شامل کمیسیون بنگاه معاملات ملکی، حق الثبت، مالیات و سایر عوارض مربوط به این اقاله نامه، به صورت ……………………………………. (مثلاً: بالمناصفه/بر عهده فروشنده/بر عهده خریدار) می باشد و طرفین ملزم به پرداخت آن هستند.
6. طرفین بدین وسیله هرگونه ادعا، حق و حقوق، یا مطالبه دیگری را نسبت به مبایعه نامه شماره ……………………………………. مورخ ……………………………………. از خود سلب و ساقط می نمایند. این اقاله نامه در خصوص طرفین، وراث، قائم مقام قانونی و وکلای ایشان لازم الاجرا و معتبر می باشد.

این اقاله نامه در دو نسخه متحدالمتن و دارای اعتبار واحد تنظیم و به امضای طرفین و شهود رسید و هر یک از طرفین یک نسخه از آن را دریافت نمودند.

امضاء و اثر انگشت فروشنده:

امضاء و اثر انگشت خریدار:

امضاء و اثر انگشت شاهد ۱: نام و نام خانوادگی، کد ملی، نشانی

امضاء و اثر انگشت شاهد ۲: نام و نام خانوادگی، کد ملی، نشانی

سوالات متداول

۱. آیا اقاله مبایعه نامه حتماً باید در دفترخانه انجام شود؟

خیر، از نظر قانونی اجباری به انجام اقاله مبایعه نامه در دفترخانه اسناد رسمی وجود ندارد. اقاله یک توافق تراضی است و می تواند به صورت کتبی (با تنظیم یک اقاله نامه) و حتی شفاهی انجام شود. با این حال، با توجه به اهمیت معاملات ملکی و برای افزایش اعتبار و جلوگیری از هرگونه انکار و دعوای احتمالی در آینده، به شدت توصیه می شود که اقاله نامه به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت گردد. ثبت رسمی، سندیت اقاله را تقویت می کند.

۲. اگر یکی از طرفین راضی به اقاله مبایعه نامه نباشد، چه باید کرد؟

همان طور که گفته شد، اقاله یک عمل حقوقی دوطرفه است و نیازمند توافق و رضایت کامل هر دو طرف قرارداد است. اگر یکی از طرفین، به هر دلیلی، راضی به اقاله مبایعه نامه نباشد، امکان اقاله وجود نخواهد داشت. در چنین شرایطی، قرارداد اولیه همچنان پابرجا خواهد بود و طرفین ملزم به اجرای تعهدات خود هستند. اگر یکی از طرفین از اجرای تعهدات خودداری کند، طرف دیگر می تواند از طریق مراجع قضایی، الزام او به ایفای تعهد یا مطالبه خسارت را درخواست نماید.

۳. آیا امکان اقاله مبایعه نامه بعد از تحویل ملک وجود دارد؟

بله، امکان اقاله مبایعه نامه حتی پس از تحویل ملک و پرداخت کامل ثمن نیز وجود دارد، مشروط بر اینکه هر دو طرف بر این امر توافق داشته باشند. ماهیت اقاله، برهم زدن توافقی قرارداد است و تا زمانی که طرفین بر این توافق پافشاری کنند، می تواند انجام شود. در این صورت، ملک باید به فروشنده بازگردانده شود و ثمن نیز به خریدار مسترد گردد. همچنین، باید در مورد منافع و تصرفات صورت گرفته بر روی ملک نیز در اقاله نامه تعیین تکلیف شود.

۴. در صورت فوت یکی از طرفین، آیا ورثه می توانند مبایعه نامه را اقاله کنند؟

در صورت فوت یکی از طرفین مبایعه نامه، تعهدات و حقوق مربوط به آن به ورثه متوفی منتقل می شود. بنابراین، ورثه متوفی به عنوان قائم مقام قانونی او، می توانند با توافق طرف دیگر قرارداد (یا ورثه طرف دیگر در صورت فوت هر دو)، اقدام به اقاله مبایعه نامه کنند. در این حالت، تمامی ورثه متوفی باید بر اقاله توافق داشته باشند و اهلیت قانونی نیز برای این کار داشته باشند. این امر نیازمند هماهنگی و تصمیم گیری جمعی ورثه است.

۵. آیا حق کمیسیون مشاور املاک در صورت اقاله مبایعه نامه باید پرداخت شود؟

حق کمیسیون مشاور املاک معمولاً در زمان امضای مبایعه نامه و تشکیل معامله، محقق می شود. از این رو، حتی اگر مبایعه نامه بعداً اقاله شود، حق کمیسیون مشاور املاک به دلیل انجام خدمات اولیه و واسطه گری، اصولاً باید پرداخت گردد. با این حال، طرفین می توانند در اقاله نامه توافق کنند که بخشی از این هزینه (یا تمام آن) توسط یکی از طرفین پرداخت شود یا از مشاور املاک درخواست کاهش یا استرداد بخشی از آن را داشته باشند. این موضوع به توافق طرفین و مشاور املاک بستگی دارد و بهتر است پیش از اقاله در این خصوص با مشاور املاک خود صحبت کنید.

نتیجه گیری

اقاله مبایعه نامه، ابزاری قدرتمند و انعطاف پذیر در دنیای حقوق معاملات ملکی است که به خریدار و فروشنده این امکان را می دهد تا با توافق و تراضی یکدیگر، قراردادی را که پیشتر منعقد کرده اند، برهم بزنند و به نقطه شروع بازگردند. همان طور که دیدیم، این فرآیند حقوقی، ریشه های عمیقی در قانون مدنی ایران دارد و با رعایت شرایط خاصی از جمله وجود مبایعه نامه لازم و صحیح، تراضی کامل طرفین، اهلیت و معلوم بودن موضوع، می تواند به درستی انجام شود.

درک دقیق آثار حقوقی اقاله، از جمله بازگشت وضعیت به قبل از معامله، تعیین تکلیف تلف یا معیوب شدن مبیع و وضعیت منافع آن، برای هر کسی که در این مسیر قدم می گذارد، حیاتی است. همچنین، شناخت تفاوت های اقاله با فسخ و بطلان، کمک می کند تا تصمیم گیری های آگاهانه ای صورت گیرد و از سوءتفاهم های حقوقی جلوگیری شود. با اینکه اقاله می تواند راه حلی مسالمت آمیز برای برهم زدن قراردادها باشد، اما پیچیدگی های خاص خود را دارد. توصیه اکید می شود که پیش از هرگونه اقدام جهت اقاله مبایعه نامه، حتماً با یک مشاور حقوقی متخصص مشورت کنید. او می تواند با آگاهی از جزئیات پرونده شما و با تکیه بر دانش حقوقی خود، شما را در تمامی مراحل راهنمایی کند و به مستندسازی دقیق اقاله نامه کمک کند تا از هرگونه اختلاف و چالش در آینده در امان بمانید.