آیا آپارتمان قابل افراز است؟

پاسخ کلی به این پرسش که آیا آپارتمان قابل افراز است، منفی است. آپارتمان ها به دلیل ماهیت خاص خود و وجود مشاعات مشترک، عموماً قابلیت افراز فیزیکی به معنای جدا کردن سهم هر شریک را ندارند. این وضعیت حقوقی، غالباً برای مالکان مشاعی چالش برانگیز است و آن ها را به سمت جست وجوی راه حل های جایگزین سوق می دهد.

در دنیای امروز، مالکیت مشاعی املاک، به ویژه آپارتمان ها، پدیده ای رایج است که می تواند ناشی از وراثت، مشارکت در ساخت وساز، یا خرید مشترک باشد. هنگامی که چندین نفر مالک یک واحد آپارتمانی هستند، ممکن است هر یک از شرکا تمایل به جداسازی سهم خود داشته باشد. اینجاست که سوال کلیدی «آیا آپارتمان قابل افراز است؟» مطرح می شود و پیچیدگی های خاص خود را به همراه دارد. تجربه نشان می دهد که درک صحیح این مفهوم و تفاوت های آن با تفکیک و تقسیم، برای اتخاذ تصمیمات حقوقی درست، ضروری است. پیچیدگی های ساختاری آپارتمان ها و روابط حقوقی حاکم بر آن ها، مسیر افراز را دشوار می سازد و غالباً به سمت راه حل های دیگری چون توافق یا دستور فروش سوق می دهد. برای مالکان مشاعی و فعالان حوزه املاک، روشن سازی این مفاهیم گامی مهم در حفظ حقوق و جلوگیری از اختلافات آتی خواهد بود.

درک مفاهیم کلیدی: افراز، تفکیک و تقسیم

برای ورود به بحث افراز آپارتمان، ابتدا باید با سه مفهوم حقوقی مهم و مرتبط آشنا شد: افراز، تفکیک و تقسیم. این سه واژه، هرچند در نگاه اول مشابه به نظر می رسند، اما در جزئیات، اهداف و مراجع رسیدگی، تفاوت های بنیادینی دارند. درک این تمایزها، کلید حل بسیاری از ابهامات در حوزه املاک مشاعی است و به افراد کمک می کند تا از سردرگمی های قانونی دوری کنند.

افراز چیست؟

افراز به معنای جدا کردن سهم مشاعی یک یا چند شریک از سهم سایر مالکان در یک مال غیرمنقول است، به گونه ای که مالکیت مشاعی به مالکیت اختصاصی تبدیل شود. هدف اصلی از افراز، پایان دادن به حالت اشاعه و مشخص کردن حدود و سهم هر شریک به صورت مستقل و مفروز است. این فرآیند می تواند توسط اداره ثبت (در صورتی که عملیات ثبتی ملک به پایان رسیده و اختلافی در مالکیت وجود نداشته باشد) یا توسط دادگاه (در صورت وجود اختلاف یا اعلام عدم قابلیت افراز توسط اداره ثبت) انجام شود. پس از افراز، هر شریک سند مالکیت جداگانه برای سهم خود دریافت می کند و رابطه حقوقی او با سایر شرکا از بین می رود.

تفکیک چیست؟

تفکیک عبارت است از تقسیم یک ملک (اعم از مشاع یا مفروز) به قطعات یا واحدهای کوچک تر با حدود و مشخصات معین. هدف از تفکیک، ایجاد پلاک های ثبتی جدید یا واحدهای مستقل است. به عنوان مثال، تفکیک یک زمین بزرگ به چند قطعه کوچک تر برای فروش جداگانه، یا تفکیک یک ساختمان به چندین واحد آپارتمانی مجزا، نمونه هایی از تفکیک هستند. ویژگی مهم تفکیک این است که لزوماً به حالت اشاعه پایان نمی دهد؛ ممکن است قطعات تفکیک شده، همچنان بین چندین مالک به صورت مشاعی باقی بمانند. مرجع اصلی رسیدگی به درخواست تفکیک، اداره ثبت اسناد و املاک است که بر اساس نقشه تأیید شده شهرداری، اقدام به تفکیک ملک می نماید.

تقسیم چیست؟

تقسیم، مفهوم عام تر و گسترده تری است که جداسازی و مشخص کردن سهم شرکا را شامل می شود و افراز و تفکیک نیز خود انواعی از تقسیم به شمار می روند. تقسیم می تواند شامل اموال منقول و غیرمنقول باشد و به روش های مختلفی از جمله تقسیم به تراضی (توافقی)، تقسیم اجباری (از طریق مراجع قضایی یا ثبتی)، تقسیم به افراز، تقسیم به تعدیل و تقسیم به رد صورت می گیرد. در حقیقت، هر عملی که به موجب آن، مال مشاع بین شرکا بر اساس سهم آن ها جدا و مشخص شود، نوعی تقسیم است. این مفهوم شامل توافقات عادی بین شرکا تا احکام قضایی پیچیده را در بر می گیرد.

تفاوت های اساسی: افراز، تفکیک و تقسیم در یک نگاه

برای درک بهتر این سه مفهوم، جدول مقایسه ای زیر به وضوح تفاوت های آن ها را نمایش می دهد:

ویژگی	افراز	تفکیک	تقسیم
مفهوم	جدا کردن سهم مشاع به صورت مستقل	تقسیم یک ملک به قطعات یا واحدهای کوچک تر	مفهوم عام جداسازی سهم شرکاء
هدف	پایان دادن به اشاعه و ایجاد مالکیت اختصاصی	ایجاد پلاک های ثبتی یا واحدهای مستقل جدید	مشخص کردن سهم هر شریک از مال
نوع ملک	صرفاً اموال غیرمنقول مشاع	اموال غیرمنقول (مشاع یا مفروز)	اعم از اموال منقول و غیرمنقول (مشاع)
پایان اشاعه	همیشه منجر به پایان اشاعه می شود	لزوماً به اشاعه پایان نمی دهد	می تواند به اشاعه پایان دهد
مرجع رسیدگی	اداره ثبت یا دادگاه	اداره ثبت	توافقی یا از طریق مراجع قضایی/ثبتی
قابلیت اعتراض	بله، به تصمیم اداره ثبت یا رأی دادگاه	خیر، به تصمیم اداره ثبت در مورد نقشه تفکیکی	بله، در صورت اجباری بودن و عدم رضایت

چرا آپارتمان ها عموماً قابل افراز نیستند؟ موانع حقوقی و عملی

پس از آشنایی با مفاهیم افراز، تفکیک و تقسیم، حال زمان آن فرا می رسد که به ریشه اصلی سوال مقاله برگردیم: چرا آپارتمان ها، بر خلاف بسیاری از املاک دیگر، عموماً قابل افراز نیستند؟ این سوال، دغدغه بسیاری از مالکان مشاعی است و پاسخ آن در بطن ماهیت خاص آپارتمان ها، ساختار قانونی پیچیده و موانع عملی نهفته است. درک این دلایل، به مالکان کمک می کند تا انتظارات واقع بینانه ای از فرآیندهای حقوقی داشته باشند و به دنبال راه حل های مناسب تری باشند.

ماهیت آپارتمانی و پیچیدگی های مشاعات

آپارتمان، برخلاف یک قطعه زمین، از دو بخش مجزا تشکیل شده است: قسمت های اختصاصی (مانند واحد مسکونی، پارکینگ و انباری) و قسمت های مشترک (مانند راه پله، آسانسور، پشت بام، حیاط و تأسیسات). این قسمت های مشترک، به صورت مشاعی به تمامی مالکان تعلق دارند و جزء لاینفک هر واحد محسوب می شوند. به عبارت دیگر، شما نمی توانید مالک یک واحد آپارتمان باشید و سهمی در راه پله، آسانسور یا تأسیسات ساختمان نداشته باشید. ماهیت این مشاعات به گونه ای است که جداسازی فیزیکی آن ها عملاً ناممکن است. ماده ۳ قانون تملک آپارتمان ها به صراحت بیان می دارد که قسمت های مشترک، قابل افراز نیستند. این ماده، اساس عدم قابلیت افراز آپارتمان ها را شکل می دهد، زیرا تا زمانی که بخش های مشترک قابل افراز نباشند، افراز واحد اختصاصی نیز معنایی نخواهد داشت. تجربه نشان داده است که این همبستگی عمیق بین اجزای یک آپارتمان، بزرگترین مانع برای افراز آن است.

قسمت های مشترک یک آپارتمان، ستون فقرات زندگی جمعی ساکنین آن محسوب می شوند و جداسازی آن ها به معنای نابودی هویت کل ساختمان است.

محدودیت های قانونی و ثبتی پیش رو

قوانین ثبتی و ملکی کشور نیز در این زمینه محدودیت هایی را ایجاد می کنند که افراز آپارتمان را دشوار می سازد:

• ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع: این ماده به املاکی اشاره دارد که «عملیات ثبتی آنان خاتمه یافته باشد». در مورد آپارتمان ها، عملیات ثبتی اصلی معمولاً مربوط به عرصه (زمین) است، نه اعیان (بنای ساخته شده). اعیان آپارتمان ها فاقد آگهی نوبتی، تحدید و تحدید حدود است که در فرآیند ثبتی املاک سنتی (زمین) ضروری است. به همین دلیل، ماهیت ثبتی آپارتمان ها با شرایط این ماده به طور کامل سازگار نیست و اداره ثبت غالباً به همین دلیل، آپارتمان را غیرقابل افراز اعلام می کند.
• ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت و ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری: این مواد عمدتاً بر تفکیک و افراز «اراضی» و نقشه شهرداری تمرکز دارند. در اینجا منظور از اراضی، عرصه و زمین است، نه اعیان و واحدهای آپارتمانی. برای آپارتمان ها، نقشه تفکیکی به معنای نقشه اراضی وجود ندارد، بلکه «پایان کار» است که به تایید شهرداری می رسد و صرفاً مشخصات واحدها و مشاعات را تعیین می کند، نه امکان افراز سهم مشاع درون یک واحد را. این عدم انطباق قانونی، مانع بزرگی در مسیر افراز فیزیکی آپارتمان است.
• صورت مجلس تفکیکی اعیانی: سندی که پس از ساخت و تکمیل آپارتمان ها توسط اداره ثبت صادر می شود، «صورت مجلس تفکیکی اعیانی» نام دارد. این سند، واحدهای مستقل آپارتمانی و همچنین قسمت های مشترک را با جزئیات مشخص می کند و به هر واحد یک پلاک فرعی اختصاص می دهد. اما این صورت مجلس صرفاً جنبه تفکیکی دارد و به تقسیم سهم مشاع درون یک واحد آپارتمانی نمی پردازد؛ بلکه تنها هویت جداگانه هر واحد را به رسمیت می شناسد. این بدان معناست که حتی با وجود صورت مجلس تفکیکی، یک واحد آپارتمانی که مثلاً بین دو نفر مشاع است، قابل افراز به دو واحد مستقل نخواهد بود.

چالش های عملی و فنی افراز فیزیکی یک واحد

حتی اگر موانع حقوقی و ثبتی را نادیده بگیریم، افراز فیزیکی یک واحد آپارتمانی به قطعات کوچک تر از نظر عملی و فنی تقریباً غیرممکن است. یک واحد آپارتمانی به گونه ای طراحی شده که یک فضای یکپارچه با کاربری مشخص باشد و دارای امکاناتی نظیر سرویس های بهداشتی، آشپزخانه و یک ورودی اصلی است. تقسیم این فضا به دو یا چند واحد مستقل، نیازمند تغییرات اساسی در ساختار، تأسیسات و حتی نمای ساختمان است که غالباً:

• صرفاً و شدیداً غیرممکن است: به دلیل محدودیت های فضایی و معماری، ایجاد دو واحد مستقل و کاملاً کاربردی از یک واحد، در اکثر موارد عملی نیست.
• موجب ضرر فاحش می شود: حتی اگر امکان تقسیم فیزیکی با تغییرات گسترده وجود داشته باشد، ارزش هر یک از قطعات حاصله به مراتب کمتر از ارزش کل واحد قبل از تقسیم خواهد بود که این امر، موجب ضرر فاحش به شرکا می شود.
• نیاز به مجوزهای متعدد دارد: هرگونه تغییر در کاربری یا ساختار یک واحد، مستلزم اخذ مجوز از شهرداری، سازمان نظام مهندسی و سایر نهادهای ذی ربط است که فرآیندی طولانی، پرهزینه و اغلب بی نتیجه است.

لزوم اجماع برای هرگونه تغییر: ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها

ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها به روشنی تاکید می کند که «حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از قسمت های مشترک، تابع مقررات این قانون و آیین نامه اجرایی آن خواهد بود.» این ماده و آیین نامه اجرایی آن، هرگونه تغییر در قسمت های مشترک یا حتی اختصاصی که بر حقوق سایر مالکان تاثیر بگذارد را منوط به رضایت اکثریت (یا در برخی موارد اجماع) سایر مالکان یا مجوز قانونی می داند. این قاعده، فرآیند افراز را عملاً ناممکن می سازد، چرا که ایجاد تغییرات برای افراز یک واحد، قطعاً بر سایر قسمت ها و حقوق سایر مالکان تاثیرگذار خواهد بود و نیازمند رضایت همگانی است که غالباً حاصل نمی شود. این اجبار به توافق، خود سدی بزرگ در برابر تصمیمات انفرادی مالکان مشاعی است.

راه حل های عملی برای پایان دادن به اشاعه آپارتمان ها (جایگزین افراز)

با توجه به دلایل متعدد حقوقی، ثبتی و عملی که مانع از افراز فیزیکی آپارتمان ها می شود، مالکان مشاعی ناگزیرند به دنبال راه حل های جایگزین برای پایان دادن به حالت اشاعه در ملک خود باشند. این راه حل ها، که غالباً در بستر توافقات یا از طریق دستورات قضایی محقق می شوند، مسیرهای قانونی و موثری برای حل اختلافات و تعیین تکلیف مالکیت های مشترک فراهم می کنند. شناخت این گزینه ها می تواند به شرکا کمک کند تا با آگاهی کامل، بهترین تصمیم را برای شرایط خود اتخاذ کنند.

تقسیم آپارتمان با توافق (تراضی): راهکاری مسالمت آمیز

در هر نوع مالکیت مشاعی، بهترین، کم هزینه ترین و سریع ترین راهکار برای پایان دادن به اشاعه، رسیدن به توافق و تراضی بین تمامی شرکاء است. اگر مالکان یک واحد آپارتمانی بتوانند بر سر نحوه تقسیم سهم خود به تفاهم برسند، می توانند با تنظیم یک سند رسمی تقسیم نامه در دفتر اسناد رسمی، به حالت اشاعه پایان دهند. این سند، برخلاف افراز، به معنای تقسیم فیزیکی نیست، بلکه به معنای تعیین تکلیف حقوقی سهم هر شریک در قالب یک توافق الزام آور است. برای مثال، اگر یک آپارتمان بزرگ بین دو برادر به صورت مشاعی باشد و آن ها توافق کنند که یکی از آن ها کل آپارتمان را بردارد و مبلغی را به دیگری بپردازد، این توافق می تواند در قالب یک سند تقسیم نامه رسمی ثبت شود. البته، این راهکار محدودیت هایی نیز دارد؛ از جمله نیاز به رضایت تمامی شرکا و در صورت نیاز به تغییرات فیزیکی یا کاربری، رعایت دقیق مقررات شهرداری و اخذ مجوزهای لازم است. تجربه نشان می دهد که توافق، حتی در میان خانواده ها، ممکن است به سادگی حاصل نشود.

دستور فروش ملک مشاع: رایج ترین مسیر قانونی

در صورتی که توافق بین شرکا حاصل نشود و یا آپارتمان توسط اداره ثبت یا دادگاه «غیرقابل افراز» اعلام گردد، شایع ترین و عملی ترین راهکار قانونی برای خاتمه دادن به اشاعه، درخواست «دستور فروش ملک مشاع» از دادگاه صالح است. در این فرآیند، هر یک از شرکا می تواند با ارائه دادخواست به دادگاه، تقاضای فروش ملک را مطرح کند. مراحل اصلی این دستور فروش شامل موارد زیر است:

1. درخواست از دادگاه: یکی از شرکا یا وکیل او، دادخواست دستور فروش را به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ارائه می دهد.
2. ارجاع به کارشناسی: دادگاه، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد تا ارزش روز ملک را تعیین کند.
3. مزایده و فروش: پس از تعیین قیمت و تأیید آن توسط دادگاه، ملک از طریق مزایده عمومی به فروش می رسد.
4. تقسیم ثمن: مبلغ حاصل از فروش، پس از کسر هزینه های قانونی، به نسبت سهم هر یک از شرکا، بین آن ها تقسیم می شود.

این روش، یک راهکار تضمین شده قانونی برای حل معضل اشاعه در املاک غیرقابل افراز است، حتی اگر یکی از شرکا حاضر به فروش نباشد. صلاحیت رسیدگی به این درخواست ها در ابتدا با دادگاه است، به ویژه زمانی که اداره ثبت، ملک را غیرقابل افراز اعلام کرده باشد. این فرآیند می تواند زمان بر باشد، اما نهایتاً به یک نتیجه مشخص و خاتمه اشاعه منجر می شود.

در بسیاری از موارد، وقتی توافق حاصل نمی شود و ملک نیز قابلیت افراز ندارد، تنها راه منطقی و قانونی برای حل اختلافات و خاتمه دادن به اشاعه، درخواست دستور فروش از طریق مراجع قضایی است.

موارد استثنایی نادر: آپارتمان های با قابلیت تفکیک بالقوه

هرچند آپارتمان ها عموماً قابل افراز نیستند، اما در موارد بسیار نادر و خاص، ممکن است شرایطی وجود داشته باشد که یک واحد آپارتمانی، به دلیل ویژگی های خاص خود، قابلیت تقسیم فیزیکی را داشته باشد. این موارد بیشتر به سمت «تفکیک» میل می کنند تا «افراز» به معنای سنتی و عبارتند از:

• آپارتمان های دوبلکس یا واحدهای بسیار بزرگ: برخی آپارتمان ها، به ویژه واحدهای دوبلکس یا پنت هاوس های بسیار بزرگ، ممکن است از ابتدا به گونه ای طراحی شده باشند که قابلیت تفکیک فیزیکی به دو واحد مستقل با ورودی های جداگانه، تاسیسات مجزا و حتی پایان کار مستقل را داشته باشند. در این صورت، با تأیید کارشناس رسمی، مهندسان معمار و کسب مجوزهای لازم از شهرداری، امکان تفکیک به دو واحد مجزا و در نتیجه صدور سند برای هر واحد فراهم شود. این سناریو، بیشتر یک تفکیک جدید است تا افراز یک واحد موجود.
• واحدهای تجاری یا اداری در مجتمع ها: در برخی مجتمع های تجاری یا اداری، ممکن است یک واحد بزرگ از ابتدا به گونه ای طراحی شده باشد که دارای تقسیمات داخلی مستقل، چندین ورودی و خروجی جداگانه و زیرساخت های لازم برای تبدیل به دو یا چند واحد مجزا باشد. در این حالت نیز، با طی کردن مراحل قانونی و اخذ تأییدیه های لازم از شهرداری و سایر مراجع، امکان تفکیک به واحدهای کوچک تر و اختصاص سند مستقل برای هر یک وجود خواهد داشت.

باید تأکید کرد که این موارد، استثناهای نادری هستند و تشخیص قابلیت تفکیک در هر مورد، نیازمند بررسی دقیق کارشناسان رسمی و متخصصان حقوقی است. نباید این استثنائات را به کل موارد تعمیم داد و انتظار افراز از هر آپارتمانی را داشت.

مسیرهای حقوقی و مراجع رسیدگی به دعاوی ملکی

پس از درک مفاهیم کلیدی و دلایلی که آپارتمان ها را عموماً غیرقابل افراز می سازد، حالا نوبت به شناخت مسیرهای عملی و مراجع صالح برای رسیدگی به درخواست های مرتبط می رسد. مواجهه با مالکیت مشاعی و تلاش برای پایان دادن به آن، اغلب مسیری پرچالش است که نیازمند آگاهی از فرآیندهای قانونی و مراجعه به نهادهای ذی صلاح است. انتخاب مسیر درست، از هدر رفتن زمان، هزینه و انرژی جلوگیری می کند و به مالکان کمک می کند تا با کمترین تنش به نتیجه مطلوب دست یابند.

گام اول: تلاش برای توافق و میانجی گری

در هر موقعیت حقوقی که چندین نفر در یک مال شریک هستند، اولین و مؤثرترین گام، تلاش برای حل مسالمت آمیز و توافقی است. پیش از هر اقدام قانونی، شرکاء باید سعی کنند از طریق گفتگو و میانجی گری، به یک تفاهم مشترک دست پیدا کنند. تنظیم یک تقسیم نامه رسمی با رضایت همه طرفین، همواره ارجح بر درگیری های قضایی طولانی و پرهزینه است. این روش، نه تنها از نظر مالی به صرفه تر است، بلکه به حفظ روابط انسانی بین شرکا نیز کمک می کند و از تنش های احتمالی می کاهد. حتی اگر توافق کامل حاصل نشود، روشن شدن نقاط اختلاف می تواند مسیرهای قانونی بعدی را هدفمندتر سازد.

صلاحیت مراجع: اداره ثبت یا دادگاه؟

تعیین مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست های مرتبط با املاک مشاعی، بستگی به شرایط خاص هر پرونده دارد:

• اداره ثبت اسناد و املاک: این اداره، مرجع اولیه برای رسیدگی به درخواست افراز املاکی است که عملیات ثبتی آن ها خاتمه یافته و فاقد هرگونه اختلاف در مالکیت هستند. با این حال، همانطور که پیشتر نیز توضیح داده شد، در مورد آپارتمان ها به دلیل وجود قسمت های مشترک و ماهیت خاص اعیانی، اداره ثبت معمولاً به این نتیجه می رسد که آپارتمان «غیرقابل افراز» است و گواهی عدم قابلیت افراز را صادر می کند. این گواهی، مبنایی برای مراجعه به دادگاه خواهد بود.
• دادگاه حقوقی محل وقوع ملک: در چندین سناریو، دادگاه صالح ترین مرجع برای رسیدگی است:
  • پس از اعلام غیرقابل افراز بودن توسط اداره ثبت: اگر اداره ثبت، آپارتمان را غیرقابل افراز اعلام کند، مالکان می توانند با در دست داشتن گواهی مربوطه، برای درخواست «دستور فروش ملک مشاع» به دادگاه مراجعه کنند.
  • در صورت وجود اختلاف در مالکیت: اگر بین شرکا در مورد مالکیت، سهم الشرکه یا هر موضوع حقوقی دیگری اختلاف وجود داشته باشد، دادگاه مرجع حل و فصل این اختلافات است.
  • در صورت محجور بودن یکی از شرکا: اگر یکی از مالکان، محجور (مانند صغیر یا مجنون) باشد، تصمیم گیری در مورد افراز یا فروش ملک او باید با اجازه و نظارت دادگاه صورت گیرد.
  • برای درخواست مستقیم دستور فروش ملک مشاع: در برخی موارد، حتی بدون مراجعه اولیه به اداره ثبت، مالکان می توانند مستقیماً از دادگاه تقاضای دستور فروش ملک مشاع را داشته باشند.

فرآیند دادخواست دستور فروش: گام به گام

وقتی تصمیم به درخواست «دستور فروش ملک مشاع» از دادگاه گرفته می شود، فرآیند زیر باید طی شود:

1. تهیه و تنظیم دادخواست: اولین قدم، تنظیم یک دادخواست رسمی توسط خواهان (مالک متقاضی فروش) یا وکیل او است که در آن، مشخصات کامل طرفین، مشخصات ملک، و خواسته (دستور فروش ملک مشاع) به طور واضح قید شده باشد. این دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می شود.
2. ارائه مدارک لازم: خواهان باید مدارک هویتی، سند مالکیت مشاعی ملک، و در صورت وجود، گواهی عدم قابلیت افراز از اداره ثبت را به همراه دادخواست ارائه دهد. هرگونه مدرکی که به اثبات ادعای خواهان کمک کند، باید ضمیمه شود.
3. ارجاع به کارشناسی و تعیین ارزش ملک: پس از ثبت دادخواست و تشکیل پرونده، دادگاه معمولاً برای تعیین ارزش ملک و اطمینان از صحت ادعای خواهان مبنی بر غیرقابل افراز بودن، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس، با معاینه ملک و بررسی شرایط بازار، ارزش روز آن را تعیین و به دادگاه گزارش می دهد.
4. مراحل مزایده و فروش ملک: پس از تأیید گزارش کارشناس و صدور حکم دستور فروش، ملک از طریق مزایده عمومی به فروش گذاشته می شود. این مزایده تحت نظارت دادگاه و با رعایت تشریفات قانونی برگزار می شود. بالاترین پیشنهاد دهنده، ملک را خریداری می کند.
5. تقسیم ثمن حاصل از فروش: پس از فروش ملک و کسر هزینه های قانونی (مانند هزینه کارشناسی، انتشار آگهی و حق الاجرا)، مبلغ حاصل از فروش، به نسبت سهم هر یک از شرکا، بین آن ها تقسیم می شود. این فرآیند، به طور قانونی به اشاعه پایان می دهد و هر شریک سهم خود را به صورت نقدی دریافت می کند.

آگاهی از مسیر قانونی و همراهی با یک وکیل متخصص می تواند فرآیند پرچالش فروش ملک مشاع را هموارتر سازد و حقوق طرفین را تضمین کند.

توصیه های کلیدی برای مالکان آپارتمان های مشاع

مواجهه با یک آپارتمان مشاع، هرچند ممکن است در ابتدا ساده به نظر برسد، اما می تواند به چالش های حقوقی و مالی متعددی منجر شود. برای افرادی که در چنین موقعیتی قرار دارند، آگاهی از نکات مهم و توصیه های حقوقی، می تواند به اتخاذ تصمیمات آگاهانه و حفظ منافع آن ها کمک شایانی کند. این توصیه ها، حاصل سال ها تجربه در زمینه دعاوی ملکی است و مسیر را برای مالکان مشاعی روشن تر می سازد.

• مشاوره با وکیل متخصص در امور املاک: اولین و مهم ترین گام، مشورت با یک وکیل متخصص و باتجربه در امور املاک و افراز است. پیچیدگی قوانین، رویه های ثبتی و قضایی، و تنوع شرایط هر پرونده، نیازمند دانش تخصصی است. یک وکیل می تواند بهترین راهکار را با توجه به وضعیت خاص شما ارائه دهد و در تمامی مراحل قانونی، از تنظیم دادخواست تا پیگیری مزایده، همراه شما باشد.
• اهمیت سند رسمی در هرگونه توافق یا معامله: هرگونه توافق بین شرکا، چه در مورد تقسیم، چه در مورد فروش، باید به صورت سند رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. اسناد عادی فاقد اعتبار کافی در مراجع قضایی هستند و می توانند منبع اختلافات بعدی شوند. سند رسمی، تضمین کننده حقوق تمامی طرفین است.
• آگاهی از حقوق و تعهدات مربوط به مالکان مشاع: هر یک از مالکان مشاع، علاوه بر حقوق خود، تعهداتی نیز در قبال ملک و سایر شرکا دارد. آشنایی با این حقوق و تعهدات، از جمله حق استفاده، حق اداره، و مسئولیت پرداخت هزینه ها، می تواند از بروز سوءتفاهم ها و اختلافات جلوگیری کند.
• مطالبه اجرت المثل ایام تصرف در صورت استفاده انحصاری یکی از شرکا: اگر یکی از مالکان مشاع بدون رضایت یا توافق سایر شرکا، به صورت انحصاری از آپارتمان استفاده کند، سایر شرکا می توانند اجرت المثل ایام تصرف او را از طریق قانونی مطالبه کنند. این حق، ابزاری مهم برای حفظ عدالت در مالکیت های مشترک است.
• بررسی دقیق سوابق ثبتی و پایان کار آپارتمان: پیش از هرگونه اقدام یا معامله، لازم است که سوابق ثبتی ملک، از جمله سند مالکیت و صورت مجلس تفکیکی، به دقت بررسی شود. همچنین، اطمینان از وجود گواهی پایان کار ساختمان و مطابقت آن با وضعیت موجود، از اهمیت بالایی برخوردار است و از مشکلات آتی جلوگیری می کند.

نتیجه گیری

بررسی های حقوقی و عملی نشان می دهد که آپارتمان ها به دلیل ماهیت خاص خود و وجود مشاعات، عموماً قابلیت افراز فیزیکی به معنای جدا کردن سهم هر شریک را ندارند. موانع قانونی و ثبتی، همراه با چالش های فنی و عملی تقسیم یک واحد مسکونی، این فرآیند را ناممکن می سازد. از این رو، مالکان مشاعی آپارتمان ها باید به دنبال راه حل های جایگزین باشند. رایج ترین و مؤثرترین مسیرهای قانونی برای پایان دادن به اشاعه در آپارتمان ها، ابتدا تلاش برای «تقسیم توافقی (تراضی)» میان شرکا و در صورت عدم توافق، درخواست «دستور فروش ملک مشاع» از طریق دادگاه است. شناخت دقیق این مفاهیم و آگاهی از حقوق و تکالیف، به مالکان کمک می کند تا با کمترین چالش و بیشترین اطمینان، به هدف خود یعنی تعیین تکلیف مالکیت مشترک دست یابند. مشاوره با متخصصان حقوقی در این مسیر، همواره توصیه اکید است.